東京の基準地価は7.9％上昇｜会社売却で不動産価値をどう見る？

東京都が2026年9月15日に公表した「令和8年東京都基準地価格」によると、東京都全域の全用途平均は前年比7.9％上昇しました。住宅地は5.8％、商業地は11.4％、工業地は10.8％上昇しています。全国の全用途平均が1.5％上昇だったことと比べると、東京の伸びは約5.3倍です。

ただし、この数字を見て「東京に土地を持つ会社なら、会社の売却価格も7.9％上がる」と考えるのは早計です。基準地価格は地域の標準的な地点の動きを示す統計であり、個別不動産の査定額でも、株式価値そのものでもありません。一方で、所有不動産の含み益、賃料上昇、移転コスト、買い手の資金負担を考えるうえでは重要な手掛かりになります。

この記事では、2026年7月1日時点の最新データを全国・区部・多摩・用途別に比較し、地価上昇を会社売却の準備へどう反映するかを整理します。

東京都の基準地価は全用途で7.9％上昇

基準地価格は、国土利用計画法に基づき、都道府県知事が毎年7月1日時点の基準地1平方メートル当たりの標準価格を判定するものです。2026年の東京都調査は1,295地点を対象としており、住宅地776地点、商業地483地点、工業地19地点などで構成されています。

東京都の公表資料では、全用途平均が14年連続、住宅地も14年連続で上昇しました。商業地は5年連続の上昇です。価格が上昇した地点は1,208地点で、比較可能な地点の大半が上向きました。

全国では全用途平均が1.5％、住宅地が1.0％、商業地が2.9％上昇しました。東京は全用途で全国の約5.3倍、住宅地で約5.8倍、商業地で約3.9倍の伸びです。全国も5年連続で上昇していますが、東京の上昇速度は際立っています。全国の調査対象は21,466地点で、詳細は国土交通省「令和8年都道府県地価調査」で確認できます。

区部・多摩・島部で伸び方は大きく異なる

「東京都の地価が7.9％上がった」という平均値だけでは、経営判断に必要な地域差が見えません。区部の全用途は11.1％上昇した一方、多摩地区は3.9％、島部は0.3％下落しました。区部と多摩の差は7.2ポイントです。

住宅地では港区が16.3％で最も高く、台東区15.6％、文京区13.8％と続きました。多摩地区では国立市7.5％、国分寺市7.0％、立川市5.6％です。商業地は台東区19.6％が最も高く、北区と荒川区が16.9％でした。多摩地区では国立市9.6％、立川市9.2％、三鷹市と国分寺市が8.9％です。

注目したいのは、商業地の伸びが都心5区だけに集中していない点です。都心5区の商業地は13.5％上昇したものの、前年の14.8％から伸びが縮小しました。一方、その他18区は12.3％から13.3％へ拡大しています。オフィス・店舗・物流の需要が広がる地域では、所在地の知名度だけでなく、駅からの距離、用途地域、接道、容積率、建物の使いやすさまで見なければなりません。

上昇基調でも、後半に勢いが鈍った地点が多い

2026年の数字は強い一方、ずっと同じ勢いで上昇しているわけではありません。地価公示と同じ地点で半年ごとの比較ができる216地点のうち、128地点では、2026年前半の変動率がその前の半年より低くなりました。割合にすると約59.3％です。

年間の変動率は、半年の率を単純に足したものではなく、複利で計算されます。たとえば区部商業地は、前半7.0％、後半6.4％で、年間では約13.8％です。上昇が止まったわけではありませんが、買い手が「直近の伸び」を重視する場合、年間平均だけを示すと説明が不十分になります。

東京都は背景として、都心5区のオフィス空室率が2026年6月に1.99％まで低下したこと、区部の新築マンション平均価格が1億4,249万円となったことなどを挙げています。一方、新設住宅着工は前年度比13.7％減、区部の新築マンション供給も前年同期比9.4％減でした。需要だけでなく、供給制約や建築費、再開発、インバウンド、低い空室率などが複合しており、地価上昇を会社の業績改善と同一視できません。

基準地価格と会社が持つ不動産の時価は別物

基準地価格は、標準的な地点の正常な価格を不動産鑑定士の評価を踏まえて示す公的指標です。個別の売買価格は、土地の形状、接道、権利関係、賃貸借、建物の劣化、土壌汚染、再建築の可否、用途変更のしやすさなどで変わります。

売主が準備すべきなのは、最も高い数字を選ぶことではなく、それぞれの数字の目的を説明できる状態にすることです。路線価は国税庁の財産評価基準書で確認できますが、相続税評価のための基準です。会社売却時の不動産価値は、実勢価格や収益還元、利用状況を踏まえて別に検討します。

地価上昇が会社売却に影響する5つの場面

1．所有不動産の含み益が見直される

長年保有する土地は、貸借対照表上の簿価が低いままになっていることがあります。買い手が時価純資産法を参考にする場合、土地の含み益を反映した調整後純資産が検討されます。ただし、含み益全額が株式価値へそのまま加算されるとは限りません。売却コスト、将来税負担、担保設定、事業に不可欠かどうかも交渉材料になります。

2．担保余力と借入条件が変わる

土地や建物に抵当権が設定されている場合、評価上昇は借入余力の説明材料になり得ます。一方、会社売却時には借入残高、金融機関の承諾、経営者保証、クロージング時の担保解除を確認しなければなりません。不動産価値が高くても、借入金が同時に大きければ、売主の手取りが増えるとは限りません。

3．賃借企業では賃料・更新条件に波及する

不動産を持たない会社にも影響があります。周辺地価やオフィス需要が上がると、更新時の賃料、共益費、敷金、移転コストが上昇する可能性があります。買い手は現在の賃料だけでなく、更新時期、定期借家か普通借家か、原状回復、解約予告、用途制限を確認します。

4．不動産を会社に残すか切り離すかの判断が難しくなる

事業会社が本社や工場を所有している場合、株式と一緒に譲渡する方法、不動産だけ売主側へ移して賃貸する方法、第三者へ売却して事業を軽くする方法があります。買い手にとっては、安定した拠点を取得できる利点がある一方、取得資金が膨らみ投資回収期間が長くなる欠点もあります。

5．買い手の取得資金と期待利回りに影響する

地価が上がるほど、同じ事業収益でも不動産込みの買収額が大きくなります。買い手が事業会社として取得するのか、不動産価値も重視するのかによって評価は変わります。金利や賃料、将来の修繕費も含めて投資判断されるため、「土地が上がったから高く売れる」という一方向の説明では通りにくくなります。

所有会社と賃借会社で確認項目を分ける

自社所有では、固定資産台帳、登記事項証明書、公図、測量図、固定資産税納税通知書、賃貸借契約、修繕履歴、建築確認・検査済証などを早めにそろえます。賃借では、賃貸借契約書、覚書、更新履歴、敷金明細、原状回復条件、貸主との協議記録が重要です。ほかの資料も含めた全体像は「会社売却で必要な書類」で確認できます。

不動産の含み益をどう会社価値へつなげるか

簡単な例を考えます。会社が本社土地を簿価8,000万円で保有し、直近の個別査定が1億2,000万円だったとします。含み益は4,000万円です。しかし、買い手が土地を売却する前提なら、仲介費用、登記費用、税負担、事業移転費用が発生します。事業継続に不可欠なら、そもそも売却して現金化できません。

会社価値の説明では、「不動産の時価」と「本業が生む利益」を一度分けます。そのうえで、事業に必要な資産か、遊休資産か、買い手が欲しいかを整理します。価格調整の考え方は「ネットデット・運転資本で手取りが変わる仕組み」、企業価値を高める準備は「会社売却前の企業価値向上」も参考になります。

売却準備で進めたい7つの手順

1. 不動産一覧を作る：所在地、用途、面積、簿価、取得日、利用部門、賃貸の有無を一覧化します。
2. 権利関係を確認する：所有権、抵当権、借地権、共有、越境、通行権、賃借人の有無を確認します。
3. 公的指標と個別査定を分ける：基準地価や路線価だけで売却価格を決めず、必要に応じて査定や鑑定を取得します。
4. 事業への必要性を判断する：拠点がなくても事業を継続できるか、移転した場合の費用と停止期間を見積もります。
5. 借入・担保を整理する：残高、金利、返済予定、保証、担保解除の手順を金融機関と確認します。
6. 譲渡範囲を比較する：不動産込み、切り離して賃貸、事前売却の3案で手取りと事業継続性を比較します。
7. 説明資料をデータルームへ入れる：根拠資料と更新日を付け、買い手が検証できる状態にします。

不動産は財務・法務・税務・環境の複数領域にまたがります。売却検討が具体化してから問題が見つかると、価格調整やスケジュール延長につながります。買い手が確認する項目は「会社売却時のデューデリジェンス」もあわせてご覧ください。

立地と事業の組み合わせで判断する具体例

例1．区部で自社ビルを持つ卸売会社

区部商業地の平均上昇率は13.3％ですが、自社ビルの価値を13.3％上げて提示するのではなく、土地と建物を分けて確認します。土地は近隣取引や収益性、建物は築年数、修繕、耐震、空室、再利用可能性を見ます。自社利用部分が多ければ、買い手は「売れば高い資産」より「事業継続に必要な固定資産」と評価する可能性があります。

この会社では、不動産込みの株式譲渡案に加え、売主が不動産を保有して買い手へ長期賃貸する案を比較します。後者は買収資金を抑えられますが、売主と買い手が長期間関係を持つことになり、賃料改定、修繕分担、契約解除、災害時の復旧を契約で決める必要があります。

例2．多摩で賃貸工場を使う製造会社

多摩地区の工業地は5.7％上昇しましたが、この会社は土地を所有していないため、資産の含み益はありません。見るべきは、賃貸借の残存期間、更新賃料、貸主の承諾、設備の撤去義務、代替工場の確保可能性です。工場の立地が許認可、電力、搬出入、人材採用と結び付いていれば、買い手は契約継続を重視します。

周辺地価の上昇で将来賃料が増える可能性があるなら、現状の利益だけでなく、更新後の賃料を織り込んだ正常収益も試算します。賃料が年間600万円増え、他の条件が同じなら、営業利益やEBITDAの見え方はその分下がります。ただし、実際の企業価値への影響は採用する倍率や契約条件で変わるため、単純な掛け算では決められません。

数字を読むときの3つの限界

第一に、平均値は個別地点のばらつきを消します。区部では全地点が上昇した一方、多摩・島部には横ばい・下落地点があります。同じ区市内でも駅距離や用途で差が出ます。

第二に、基準日は2026年7月1日です。公表日は9月15日ですが、その間の金利、災害、市況、個別取引は反映されません。交渉で使う査定は評価時点を明記します。

第三に、地価上昇の因果関係は一つではありません。需要増だけでなく、供給不足、建築費、再開発、空室率、観光需要、交通利便性などが重なります。自社の売上や利益が同じ理由で伸びるとは限らないため、不動産要因と事業要因を分けて説明します。

よくある失敗と避け方

平均上昇率を自社物件へそのまま掛ける

「前年査定額×1.079」で現在価値を出しても、地点、用途、建物状態、権利関係が違えば根拠になりません。公的データは相場環境の説明に使い、個別価値は別に検証します。

不動産込みの価格だけを提示する

買い手の予算を超えると、事業自体に魅力があっても候補から外れることがあります。不動産込みと切り離しの両案を準備すると、買い手層を広げやすくなります。

含み益だけを見て税・借入・移転費を忘れる

売主の手取りは、株式価値、借入、税金、アドバイザー費用、担保解除、移転費用などで変わります。表面上の資産価値ではなく、取引後の手残りで比較します。

賃貸借契約を後回しにする

チェンジ・オブ・コントロール条項、名義変更、転貸禁止、保証人、定期借家の満了時期は事業継続へ直結します。貸主承諾が必要なら、情報管理に配慮しながら交渉時期を設計します。

地価上昇だけで売却時期を決める

地価は重要ですが、本業の利益、主要顧客、経営者依存、人材、設備投資、金融環境も価格へ影響します。今回の調査でも、多くの共通地点で後半の上昇率は鈍化しました。地価の天井を当てようとするより、会社側の準備が整う時期を優先する方が実務的です。

経営者向けチェックリスト

• 所有・賃借している土地建物をすべて一覧化した
• 簿価、固定資産税評価額、公的指標、個別査定を区別した
• 登記事項証明書と抵当権の内容を確認した
• 建築確認、検査済証、修繕履歴、耐震資料を確認した
• 土壌汚染、アスベスト、越境、未登記増築の有無を確認した
• 不動産を譲渡対象へ含める場合と外す場合を比較した
• 借入残高と担保解除の条件を金融機関へ確認した
• 賃貸借契約の承継、更新、解約、原状回復を確認した
• 地価上昇と本業の収益力を分けて説明できる
• 評価時点と根拠資料の日付をそろえた
• 税理士、不動産鑑定士、弁護士などの役割を決めた
• 買い手へ開示する資料から個人情報・機密情報を整理した

よくある質問

Q．基準地価格が7.9％上がれば、会社売却価格も7.9％上がりますか？

いいえ。7.9％は東京都全域の全用途平均です。個別不動産の価値は立地、用途、形状、建物、権利関係などで変わり、会社の株式価値は本業の収益力、借入、運転資本、将来リスクも含めて決まります。

Q．基準地価格と路線価はどちらを使えばよいですか？

目的が異なります。基準地価格は地域の地価動向、路線価は相続税・贈与税評価の基準です。会社売却で個別物件の時価を説明するなら、取引事例や収益性を踏まえた査定・鑑定も検討します。

Q．自宅兼本社も会社売却の対象になりますか？

所有者が会社か個人か、事業にどこまで必要かで変わります。個人所有なら、会社の株式とは別に賃貸借や売買を設計します。関連当事者間の賃料が相場と比べて適正かも確認されます。

Q．不動産を会社から切り離すと税金が発生しますか？

売買、配当、組織再編など方法によって課税関係が異なり、登録免許税や不動産取得税なども検討が必要です。実行前に税理士・司法書士・弁護士へ具体的な条件で確認してください。

Q．賃貸オフィスだけの会社には地価上昇は関係ありませんか？

関係があります。更新賃料、移転費用、敷金、採用立地、顧客アクセスなどを通じて収益力へ影響します。将来の賃料上昇を正常収益へどう織り込むかが買い手の確認事項になります。

Q．今すぐ会社を売るべきでしょうか？

地価だけで決めるべきではありません。後継者、業績、経営者の年齢、主要顧客、人材、借入、設備更新、準備期間を総合して判断します。売却を急がなくても、不動産資料の整理と複数案の試算は先に始められます。

地価の追い風を、説明できる会社価値へ変える

2026年の東京都基準地価格は、全用途7.9％、商業地11.4％の上昇となり、全国平均を大きく上回りました。区部商業地は13.3％、多摩商業地は5.6％で、同じ東京でも差があります。また、共通地点の約59.3％で後半の伸びが前半を下回っており、年間平均だけでは足元の変化を読み切れません。

会社売却で大切なのは、公表データを価格交渉のスローガンにすることではなく、自社不動産の個別価値、事業への必要性、借入、税負担、賃貸条件を資料で説明することです。不動産込み・切り離し・事前売却の選択肢を並べ、買い手と売主の双方が継続しやすい形を検討しましょう。

※本記事は2026年9月16日時点の公表資料を基にした一般的な情報であり、特定の不動産・会社の価格、税務、法務上の判断を保証するものではありません。実際の会社売却、不動産評価、契約、税務処理は、M&Aアドバイザー、不動産鑑定士、税理士、弁護士、司法書士などの専門家へ個別にご相談ください。